Fastighetsmarknaden är i gungning
Om svenska små och medelstora företag ska kunna växa så måste den svenska fastighetsmarknaden moderniseras och reformeras
Den kommersiella hyresmarknaden är i gungning, och det med besked. Vakansgraderna har stigit hos många av det största hyresvärdarna och hyresgästerna höjer samtidigt blicken från de traditionella lösningarna i jakt på effektivare metoder att hyra kontor på. Dessutom har Covid-19 slagit hårt mot hyresmarknaden och det kommer sannolikt få långsiktiga konsekvenser.
Giganter som Fabege rapporterar att 10 procent av deras lokaler står tomma. I Fabeges kontorslokaler i Solna Business Park står hela 17 procent av fastighetsytorna tomma. I Kista, Stockholm största kontorsdistrikt utanför city, är en femtedel av lokalerna tomma, enligt SvD. Sverige är inte ensamt om trenden. The Economist rapporterade redan i juni 2020 att fastighetsvärdena beräknas falla med 10-20 procent och hyresintäkterna med 5-10 procent. Det är ingen överdrift att konstatera att den kommersiella hyresmarknaden svajar. Nu krävs mindre stelbenthet, nya och effektivare lösningar för att klara sig ur krisen.
Att tänka nytt är ett måste och depositionssystemet är en av de viktigaste grundklossarna i den förändringen.
Det kommersiella kontoret kommer emellertid inte att dö, tvärtom spår forskare att behovet av att gå till en arbetsplats kommer bestå. Men en förändring mot mindre ytor och hybridarbete har redan börjat ske. Ska hyresvärdarna klara den nödvändiga omställningen och minska de nu höga vakansgraderna krävs ett flertal moderniseringar.
En av dessa är att byta ut den traditionella depositionen mot depositionsförsäkringar. Depositionssystemet är sedan länge förhärskande både på den svenska och den globala kommersiella hyresmarknaden. Detta trots hyresgästernas stora svårigheter att klara av den ekonomiska uppoffringen depositionen innebär. Idag rekommenderar branschorganisationen Fastighetsägarna att depositionen ska uppgå till 6-12 månaders hyra, ofta motsvarande hundratusentals eller, i många fall, till och med miljontals kronor. Det innebär en enorm upplåsning av kapital som skulle göra större nytta om det istället fick möjlighet att arbeta i företagen i form av fler anställda eller större lager, eller bara som en välbehövlig likviditetsbuffert. En ytterligare försvårande faktor är de skenande hyrorna som under det senaste decenniet förvärrat situationen. New York Times sammanfattade detta väl redan innan pandemin, i oktober 2019: ”De senaste årtionden har depositioner och dess påverkan ignorerats, och med ökade hyror har depositioner blivit en mycket högre tröskel än vad de brukade vara för hyresgäster”.
Det är lätt att förstå att hyresgästerna är i skriande behov av en bättre lösning. Hyresgästerna i allmänhet och små- och medelstora företag i synnerhet har idag stora svårigheter att klara av den finansiella ansträngningen och upplever att den är ett stort hinder för deras framtida möjligheter till att utvecklas och växa.
På andra sidan myntet finns fastighetsägarna och hyresvärdarna. Men är deras situation ljusare? Det verkar knappast så. En studie i Storbritannien visar att när vakansgraderna hos hyresvärdar är som högst är hyresgästerna som minst villiga att lämna en deposition. Däremot har det hittills inte setts som ett problem. Kontor och andra lokaler på den kommersiella hyresmarknaden har historiskt haft hög beläggning och kravet för hyresvärdar har aldrig varit 100 procents fyllda lokaler. Av den anledningen har den starka säkerhet depositionen – där hyresgästerna stått för notan – erbjuder vida överskuggat de högre vakansgraderna. Men idag är läget annorlunda, när vakansgraderna närmar sig oroväckande nivåer för många hyresvärdar. En del av det går att attribuera till pandemin och tillhörande restriktioner, men det går inte att missa att trenderna med co-working & hybridarbete indikerar ett paradigmskifte på den kommersiella hyresmarknaden.
En snabb och effektiv säker lösning på problemet är ett försäkringsalternativ till deposition, där hyresgästen tillåts betala så lite som 2 procent av depositionen årligen. En spottstyver i jämförelse med de uppoffringar de tvingas göra idag med låsning av stort kapital som påverkar likviditeten negativt. Ett brett införande av sådana lösningar skulle vara av stor vikt för tillväxten i svenskt, ungt företagande och dessutom bädda för ett hälsosammare klimat för hyresgäster. Härutöver skulle hyresvärdar ha en bibehållen stark säkerhet samt sjunkande vakansgrader till följd av de sänkta trösklarna. Allt detta gör en radikal ökad användning av depositionsförsäkringar till en nödvändighet för en fortsatt välmående och därmed växande hyresmarknad. Hyresvärdarna måste lämna sina gammalmodiga affärsmetoder och införliva enkelhet och innovation för att föra branschens utveckling framåt.
-----------------------------------------------------
Ebies hyresgarantiförsäkring
Ebie har ett utvecklat ett unikt alternativ till de traditionella säkerheterna. Ebies hyresgarantiförsäkring ger fullständig säkerhet till hyresvärd och hyresgäst men till skillnad från bankgarantin eller depositionen binder den inte upp något kapital. Istället tillåter Ebies lösning hyresgästen att arbeta med sitt kapital och skapa sig stabilare finansiella förhållanden. Samtidigt kan hyresvärden få bättre insyn i sitt riskarbete och snabbare fylla upp sina lokaler. Allt smidigt, enkelt och riskfritt. Ebies depositionsförsäkring är därför förmånligare för både hyresgäst och hyresvärd.
Du kan läsa mer om Ebie och vår depositionsförsäkring här eller på ebie.se.
Vill du ansöka om en depositionsförsäkring kan du göra det här. Processen tar bara 2 minuter och kan spara dig hundratusentals kronor.
-----------------------------------------------------
Källor:
SVD: https://www.svd.se/fabege-fortsatt-hog-vakansgrad
SVD: https://www.svd.se/mangder-av-tomma-kontor-kan-bli-bostader
The Economist: https://www.economist.com/finance-and-economics/2020/06/25/is-investors-love-affair-with-commercial-property-ending
Forskare om det kommersiella kontoret: https://www.svt.se/nyheter/inrikes/experten-kontoren-kommer-inte-att-do
Studie i Storbritannien: Hutchison, N. E., Adair, A. S., & Park, K. (2010). The value of rental deposits. Journal of Property Investment & Finance.