Spelreglerna förändras med ny rekonstruktionslag

Den 1 juli 2022 infördes en ny lag om företagsrekonstruktion. Syftet var att göra det enklare att rädda företag med ekonomiska problem innan konkurs. Lagen innebär två stora förändringar för fastighetsägare med hyresgäster i rekonstruktion: lägre krav för att en rekonstruktion ska beviljas och möjligheten att säga upp långvariga avtal.

Tidigare krävdes att ett bolag var eller snart skulle bli insolvent för att beviljas rekonstruktion. Nu räcker det med ekonomiska svårigheter som kan leda till obestånd— vilket gör det möjligt för fler bolag att inleda en rekonstruktion. Dessutom kan företag i rekonstruktion, med rekonstruktörens godkännande, avsluta långa avtal efter tre månader.

Visserligen har motparten rätt till ersättning för den påskyndade uppsägningen, men det blir en del av ackordsuppgörelsen, vilket innebär att motparten endast får en del av sin fordran betald enligt ackordets villkor.

Den nya lagen öppnar onekligen dörren för fler hyresgäster att komma ur långa hyresavtal, och därmed en ökad risk för hyresförluster för en oförberedd fastighetsägare. Men när vi har flertalet färska rekonstruktionsprocesser att analysera, blir det tydligt just vad den nya lagen möjliggör — i synnerhet för hyresgäster med många etableringar.

Plantagen ansökte om rekonstruktion den 22 augusti 2024 och hade då 44 trädgårdscenter i Sverige. I deras rekonstruktionsansökan spelar uppsägningsrätten en central roll i rekonstruktionsplanen:

”Bolaget behöver anpassa antalet trädgårdscenter och avveckla de som inte kan göras lönsamma genom bl.a. nya hyresvillkor och kortade hyresperioder. Det innebär att hyreskontrakt och andra avtal för vissa trädgårdscenter som trots omförhandling av avtal och andra åtgärder under rekonstruktionen inte går att göras lönsamma kommer att sägas upp. Rekonstruktionen är nödvändig eftersom den möjliggör för Bolaget att i förtid avsluta långa hyreskontrakt som annars förhindrar lönsamheten under lång tid framöver.”

Även Convendum med sina 19 anläggningar i Sverige, som ansökte om rekonstruktion den 18 oktober 2024, planerar att säga upp ofördelaktiga hyreskontrakt. Eftersom moderbolaget Convendum Corporation AB står som borgensman för sina dotterbolags hyresåtaganden avser de träffa en skulduppgörelse för det ersättningskrav som en uppsägning orsakar:

”Den avveckling av olönsamma hyreskontrakt som planeras att genomföras som en del av rekonstruktionen av Convendum Stockholm kommer att ge upphov till ersättningskrav från hyresvärdar, som kommer att drabba även Bolaget såsom borgensman. En framgångsrik rekonstruktion kommer med hänsyn till ersättningskraven enligt ovan att förutsätta en skulduppgörelse med Bolagets borgenärer.”

I Office Depots ansökan från den 11 november 2024 är planen väldigt tydlig:

”Bolaget kommer att stänga de 39 butikerna och säga upp hyresavtalen.”

Den nya lagen har på många sätt gjort en rekonstruktion mer användbar. Företag kan rekonstruera verksamheten innan krisen blir så djup att en konkurs är oundviklig. Men det är också tydligt att förändringarna varit till fastighetsägares nackdel. De senaste rekonstruktionerna visar hur kraftfull möjligheten att säga upp varaktiga avtal är för vissa typer av verksamheter.

Ett företag kan tillämpa en aggressiv expansionsstrategi och vara mindre varsam med var de etablerar sig. När företaget väl nått en dominant marknadsposition går det att med rekonstruktion omförhandla och säga upp olönsamma hyresavtal för att stabilisera ekonomin. Risken att en etablering blir lönsam har plötsligt blivit fastighetsägarens, vilket knappast kan ha varit lagstiftarens avsikt.

Huruvida den nya lagen är rättvis eller ej går att spekulera kring. I förarbetet övervägdes huruvida en uppsägningstid ens behövdes och om en skadelidande hyresvärd skulle ha ett ersättningsanspråk eller ej. Men klart är att förändringarna är långtgående, särskilt för vissa typer av verksamheter och det måste fastighetsägare anpassa sig till. Annars är risken att en lyckad rekonstruktion alltid sker på deras bekostnad.

Edvin Lindhout
Ekonom och vd på Ebie