Opinion: Rekonstruktionsvågen bland stora hyresgäster kan vara en kalldusch för hyresvärden

Även om antalet rekonstruktioner fortfarande är litet jämfört med antalet konkurser, inleddes mer än dubbelt så många under 2024 som under 2023. Under samma period ökade konkurserna ”bara” med 23 procent. Dessutom tenderar företag som genomgår rekonstruktion att vara större vad gäller omsättning, antal anställda och etableringar, vilket gör att konsekvenserna av en genomsnittlig rekonstruktion berör fler.[1]

I denna turbulens blir säkerheter i hyresavtal särskilt viktiga för hyresvärdar. Enligt den nya rekonstruktionslagen (2022:964) kan en hyresgäst i rekonstruktion säga upp ett hyresavtal med endast tre månaders varsel, oavsett avtalslängd. Hyresvärden har då rätt till skadestånd – men eftersom skadeståndet räknas som en ”gammal” fordran hamnar det i rekonstruktionens ackord och riskerar att skrivas ned. Har man en ordentligt utformad säkerhet får man däremot i regel full täckning ur säkerheten, och bara den del av skadeståndet som överstiger säkerhetens belopp skrivs ned.

Det stora problemet, som allt fler upptäcker, är att säkerheter ibland inte är formulerade så att de täcker skadestånd enligt den nya rekonstruktionslagen. De flesta standardavtal specificerar att säkerheten omfattar hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet och 12 kap. jordabalken, men nämner sällan rekonstruktionslagens skadebestämmelser. Om hyresgästen då bestrider ansvaret kan en domstol – som tolkar säkerhetsåtaganden restriktivt – anse att skadeståndet inte omfattas av säkerheten. I praktiken innebär det att hyresvärden ändå blir en oprioriterad fordringsägare och riskerar att få betalt först efter ett eventuellt ackord (som dessutom ofta innebär nedskrivning).

Alltså: om säkerhetsklausulen inte är korrekt formulerad riskerar man att stå utan det skydd man trodde sig ha. Denna brist i avtalen är inte bara teoretisk – många fastighetsägare, förvaltare och företag som tillhandahåller standardmallar har ännu inte uppdaterat sina handlingar för att täcka just rekonstruktionslagens specifika regler.

För att undvika obehagliga överraskningar när en rekonstruktion väl är ett faktum, bör därför hyresvärdar och rådgivare omedelbart se över sina säkerheter. Genom att tydligt skriva in att säkerheten även omfattar skadeståndsanspråk enligt rekonstruktionslagstiftningen minimerar man risken för kostsamma tvister och oförutsedda förluster.

Att vara förberedd är avgörande, inte minst i tider där företagsrekonstruktioner blivit vardagsmat. En korrekt formulerad säkerhetsbestämmelse kan utgöra skillnaden mellan att dra en lättnadens suck – eller möta en kalldusch.

[1] https://www.creditsafe.com/se/sv/blog/konkurser/konkursstatistik.html

Edvin Lindhout, MSc (Handelshögskolan) och VD på Ebie AB
Haymanot Wachtmeister, juris doktor i civilrätt och chefsjurist på Heba Fastighets AB