Guide om rekonstruktionslagen och vad det innebär för en hyresvärd 

Hur påverkas en hyresvärd av rekonstruktionslagen? 

Om en kommersiell hyresgäst går in i en företagsrekonstruktion kan det ha flera konsekvenser för hyresvärden: 

1. Betalningsanstånd och skuldnedskrivning 

• Under en pågående rekonstruktion kan hyresgästen få tillfälligt anstånd med hyresbetalningar. 
• Om en rekonstruktionsplan antas kan delar av skulderna skrivas ned, vilket kan innebära att hyresvärden endast får betalt för en del av den obetalda hyran. 

2. Hyreskontraktets fortsättning eller uppsägning i den gamla lagen 

• En rekonstruktör har rätt att besluta om hyresavtalet ska få fortlöpa eller sägas upp. 
• Om hyreskontraktet sades upp när den gamla rekonstruktionslagen var i kraft, gällde sedvanliga uppsägningstider enligt hyresavtalet, men hyran behövde betalas för tiden som lokalen fortfarande användes. 

3. Förändrade spelregler – den nya lagens påverkan 

• Den nya rekonstruktionslagen, som trädde i kraft 2022, innebär betydande förändringar för fastighetsägare: 
• Lättare att bevilja rekonstruktion: Tidigare krävdes att ett bolag var eller snart skulle bli insolvent för att beviljas rekonstruktion. Nu räcker det med ekonomiska svårigheter som kan leda till obestånd. 
• Uppsägning av långvariga avtal: Företag i rekonstruktion kan, med rekonstruktörens godkännande, säga upp hyresavtal och andra långvariga avtal med tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden har rätt till ersättning för den skada en förtida uppsägning orsakar. Men ersättningskravet från hyresvärdar blir en del av ackordsuppgörelsen, vilket innebär att endast en del av fordran sannolikt betalas. 

4. Säkerheter i hyresavtal – en risk för hyresvärden 

I takt med att rekonstruktioner ökar blir säkerheter i hyresavtal allt viktigare. En säkerhet kan tas i anspråk vid ett rekonstruktionsförfarande och ger hyresvärden ersättning utöver det som fås genom en ackordsuppgörelse. Hyresvärden kan därför få ersättning för sin skada, och endast den del av skada som överstiger säkerhetsbeloppet blir en del av ackordet. 

Men för att hyresvärden ska ha rätt att ta säkerheten i anspråk vid en rekonstruktion behöver detta regleras i hyresavtalet. Ett problem är att många standardavtal inte är formulerade för att täcka skadestånd enligt den nya rekonstruktionslagen. Om säkerhetsklausulerna i hyresavtalet enbart hänvisar till 12 kap. Jordabalken och förpliktelser i hyresavtalet, men inte specifikt nämner rekonstruktionslagens skadeståndsbestämmelser, kan hyresvärden stå utan det skydd som var tänkt. Domstolar tolkar i regel säkerhetsåtaganden restriktivt, vilket kan leda till att hyresvärden inte kan nyttja den säkerhet som ställts, utan ändå blir en oprioriterad fordringsägare. 

5. Hur kan hyresvärdar skydda sig? 

 För att minimera risken för ekonomiska förluster vid en rekonstruktion bör hyresvärdar vidta följande åtgärder: 

• Se över säkerhetsklausuler i hyresavtal: Tydligt skriva in att säkerheten även omfattar skadeståndsanspråk enligt rekonstruktionslagstiftningen såväl som ersättning enligt andra lagar och bestämmelser. 
• Begära större säkerheter: Depositioner eller garantier från tredje part kan säkerställa betalning vid rekonstruktion. Större säkerhet ger större skydd. 
• Välj säkerhet med varsamhet: En moderbolagsborgen är bara effektiv om moderbolaget har stabil ekonomi och kan täcka åtagandena. Inträder moderbolaget också i rekonstruktion blir en moderbolagsborgen värdelös. 
• Undvik aggressiva hyresrabatter: En hyresmodell med höga initiala rabatter kan locka företag som inte har långsiktig betalningsförmåga. 
• Var restriktiv med uthyrning till företag med många etableringar och svag lönsamhet: Företag med många filialer kan utnyttja rekonstruktionslagen för att avveckla olönsamma avtal och stabilisera sin ekonomi—på fastighetsägarens bekostnad. 

Exempel på hur lagen använts 

 Den nya lagen har haft stor inverkan på flera företag och fastighetsägare. Tre välkända varumärken har använt rekonstruktionen för att anpassa sina hyreskostnader: 

• Plantagen: Ansökte om rekonstruktion i augusti 2024 och använde uppsägningsrätten för att avveckla olönsamma butiker och omförhandla hyreskontrakt. 
• Convendum: Gick in i rekonstruktion i oktober 2024 med planen att förhandla ned hyreskostnader och, vid behov, avveckla olönsamma hyresenheter. Moderbolaget hade ingått borgensåtaganden för de hyresavtal som Convendum Stockholm tecknat och gick in i rekonstruktion tillsammans med dotterbolaget. 
• Office Depot: Gick in i rekonstruktion i november 2024 och beslutade att omgående stänga 39 butiker och säga upp samtliga hyresavtal—något som varit omöjligt utan en rekonstruktionsprocess. 

Slutsats 

Den nya rekonstruktionslagen har skapat en ny spelplan där hyresvärdar bär en större risk. Företag kan numera använda rekonstruktion som ett verktyg för att avveckla eller omförhandla hyresavtal på fastighetsägares bekostnad. 

Genom att vara proaktiv, kräva större säkerheter och noggrant analysera hyresgästers ekonomi kan en hyresvärd minska sina risker och anpassa sig till den nya verkligheten. Dessutom är det avgörande att säkerhetsklausuler i hyresavtal uppdateras för att även täcka skadestånd enligt rekonstruktionslagen – annars riskerar hyresvärdar att få en kalldusch när rekonstruktionen väl är ett faktum.