Ebie Insight: Hyresgästrisk och lönsamhet
Med hyresgästrisk syftar vi på risken att hyresgästen inte uppfyller sina förpliktelser, vilket förenklat är risken att hyresgästen inte betalar hyran.
För fastighetsägare är detta en avgörande fråga eftersom hyresintäkter ligger till grunden för en fastighets värde och risken för avbrott i hyresflödet kan ha en negativ inverkan på värdet.
Att ha koll på hyresgästrisk löser inte alla problem.
En hyresgäst kan fortfarande flytta, vilket leder till ett avbrott i hyresflödet. Men på samma sätt som du vet när ett hyresavtal löper ut och kan hantera en kommande vakans proaktivt, hjälper en god förståelse av hyresgästers konkursrisk dig att planera för vakanser som skapas av konkurser.
Nu sparkar vi i allra högsta grad in en öppen dörr. Men kärnan i ett företag är att tjäna pengar. I det engelska språket framgår det, företag benämns som "for profit organisations". Varje verksamhet bygger på att skapa lönsamhet.
Ett företag som inte genererar vinst kommer förr eller senare att hamna i svårigheter. En minskad lönsamhet ökar konkursrisken, eftersom det påverkar företagets förmåga att hantera sina löpande utgifter och skulder.
Lönsamheten fungerar alltså som en termometer på ett företags hälsa.
Ju högre och mer stabil, desto lägre risk på lång sikt att få få betalningssvårigheter. Därför är det nog föga förvånande att ett olönsamt företag i genomsnitt är 550% mer sannolikt att gå i konkurs inom ett år.
*Baserat på svensk företagsstatistik 2020-2021
Ett företags resultaträkning visar flera olika typer av resultat. Rörelseresultatet (EBIT) visar vad som genererats i verksamheten, rörelsen. Årets resultat, ofta kallat “sista raden”, visar vad som blir kvar när alla kostnader betalats, inklusive skatt och ränta.
Men posten påverkas också av bokslutsdispositioner, som ofta drivs av strategiska beslut, snarare än det faktiska resultatet. Därför anses ofta resultatet efter finansnetto (EBT) bäst återspegla bolagets verkliga resultat – eftersom det är opåverkat av bokslutsdispositioner.
Så ett företag som inte tjänar pengar gör något fel, eller hur?
Nja, det beror på.
Ta Spotify, en av Sveriges främsta moderna exporter. Hur lönsamma är de egentligen? Faktum är att Spotify, sedan starten 2006, aldrig gått med vinst.
När tillväxt är målet och tillgången på kapital god, kan det finnas ett gott skäl att växa med röda siffror. För en hyresvärd gäller det då att förstå vad som täcker upp underskottet och hur framtidsplanerna ser ut.
Sammanfattning
· Stabilitet i hyresintäkter ökar värdet på fastigheten.
· Lönsamhet är central i hyresgästers konkursrisk - olönsamma företag är
· 5,5 gånger mer sannolika att gå i konkurs än lönsamma.
· Resultat efter finansnetto är ofta det bästa måttet på ett företags lönsamhet.
· Vissa företag är avsiktligt olönsamma och kan fortfarande vara attraktiva hyresgäster.